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如何識別二手房房齡 買二手房也要“年輕貌美”

發布時間:2015-09-12  來源:  

【提要】二手房的新舊程度不僅直接關系到成交價格和使用年限,貸款額度以及貸款期限,而且還影響著今后的居住質量。因此,在購買二手房時,確定房齡是其中的關鍵環節。房齡高的房子有何風險?因此如何識別二手房房齡?本文就從兩個方面幫您正確識別二手房房齡。

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現實生活中,不少市民在核實完房屋的產權,檢查房屋的質量及配套設施之后,對二手房的房齡關注不夠。有的人購房經驗不足,由于手中錢不多,就想買套二手房,當時只關注價格,并沒有注意房齡。有些中介刻意隱瞞房屋的真實年齡,對于房齡的問題避而不談。購房者入住之后,才發現家里的管道老化,墻皮脫落,發現這房子至少30年的房齡了。

房齡高的房子有什么風險?

一、房齡久,升值空間小

一般房齡較長,而又遲遲不肯出手的房源,所處的地段大多都較好,且房屋周邊都具有較為成熟的配套設施,從而使房主對這類房源抱有較大的升值信心,因而不肯輕易出手。殊不知,房齡越長,房屋升值空間就會變得越窄,房屋價值也會隨之出現貶值。

二、房齡久,使用年限短

從心理上講,絕大多數人都喜歡新房,因此買二手房也希望買一套房齡短的。除了心理因素之外,房齡和房屋的有效使用年限有密切的關系。房齡增大意味著實際有效使用年限的縮短,相應地會產生一定的房屋維修費用,增加物業的維護成本,購房者的實際購房成本將增高。

三、房齡久、貸款難

房齡較長的二手房,還將面臨難以申請銀行貸款的風險。二手房是按照評估價來計算貸款額的。所謂的評估價則是根據當時的市場情況,通過專業的評估機構對房產價值進行評估而計算出來的。一般房屋年限越長,評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時,貸款成數一般還會隨著房齡增大而相對降低,貸款年限也是如此。

目前,很多銀行都不給房齡超過20年,且面積過小的房子辦理貸款。更有少數銀行規定房齡在15年以內的二手房才可以貸款,對于一些優質的學區房可以放寬條件?傊,二手房貸款的年限和房齡相加不得大于30年?磥矸魁g真的很重要,買房人一定要在交定金前問好房齡,不然吃虧的總是自己。

四、房齡久,或存在安全隱患

房子建造的越久,都會有一定的受損程度?赡苄枰M行維修,特別是廚房廁所等。而且以前的建筑材料和建筑工藝都有點落后,所以房屋經過多年的“風霜”,可能會存在安全隱患。

二手房房齡判斷誤區

一般來說,老房子價格比新房子價格低,房齡也是其中一個比較重要的因素。購房者由于不知情,可能會比較容易接受這個房子,最終導致利益受損。隨著實際有效使用年限的縮短,這種房子相應地會產生很多維修費用,這樣下來,實際的購房成本反而增加了不少。這就提醒購房者,購買二手房時,要在有買賣雙方及中介公司簽字的合同中注明房齡。

需要注意的是,很多人以為看了房產證上的日期就可確定房齡,其實不是這樣的。房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該產權的日期。有些二手房已轉手多次,所以最后看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。如賣房者刻意隱瞞真實房齡的情況,嚴重損害購房者利益,購房者有權依據《合同法》規定變更或解除購房合同,并可要求賠償損失。

一些中介公司發布二手房信息時寫了房齡,10年以內的房子大多標明房齡,超過10年的房子卻不標明具體房齡。因此購房者需要擦亮眼睛。房齡較長的二手房,還將面臨難以申請銀行貸款的風險。因為二手房是按照評估價來計算貸款額的。評估價是根據當時的市場情況,通過專業的評估機構對房產價值進行評估而計算出來的。房屋年限越長,評估價越低。申請二手房貸款時,貸款成數有可能會隨著房齡增大而相對降低。

如何識別二手房房齡?

我們建議分兩步走。一是進行年代定位,確定是哪一個年代建造的房子。二是精確定位,望聞問切。

年代定位:

上世紀50年代到70年代的房屋

這些年代的房屋最顯著的特征是層高較高,約為3.2米左右,為前蘇聯式房屋,磚混結構。社區配套設施不太齊全,預留電容量較小。當然,在近幾年的翻修改造中,電、暖等問題大多已經解決。

上世紀80年代的房屋

由于在修建時并不注重“廳”的功用,因此其最明顯特征是“廳”小,多為用預制板修建的六層板樓,兩居室面積多在50平方米左右。房型陳舊,社區中也沒有街心公園等配套設施,在權屬上大多為房改房。

上世紀90年代的房屋

90年代以后修建的房屋在戶型設計上開始出現“廳”的概念。這時候的房屋戶型較新,兩居室約有70至80平方米,并且客廳也在14至15平方米的大小,由于講究社區及商業配套的概念,因此90年代的房屋在周邊環境與配套設施上相較70、80年代的房屋完善許多。而這種品質較高的房屋會有一定的物業管理費。

2000年以后房屋

2000年之后建的商品房開始出現100至130多平方米的大戶型,并且有兩室兩廳兩衛等新潮戶型出現。三居、四居、躍層、復式等各式各樣的房屋戶型與90年代的房屋相比又有了進一步的改良。近幾年建的房屋除了社區氛圍、周邊配套相對完善之外,在人性化服務上也有提高,如會預留出電話接口、寬帶接口、有線電視接口等。

精確定位:

一、看到新近粉飾的墻面,可以從周圍居民或房管部門那里確認一下房屋的真實年代,不要隨便聽信中介公司關于房屋年代的介紹。

二、房屋內如果新近裝飾過,可以進入廚房、衛生間觀察,因為廚衛的裝修比較難以改變,一般從廚衛的裝修比較容易判斷出房屋的真實裝修年代,另外由于地板的裝修不容易更換,地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。

五、觀察樓道情況,了解戶表狀況。

六、向鄰居或是物業詢問房屋情況。

五、查看產權證,產權辦理時間也能大致判斷房屋時間的年限,如果是單位房,可由產權辦理時間向前遞推兩三年;商品房則遞推一兩年時間。

六、消費者還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定,如果房屋的實際建造年限與房東所提供的的不符,房東應承擔違約責任。

在二手房買賣過程中,確定房齡是其中的關鍵一環。因為房屋的新老程度不僅直接關系到成交價格和使用年限,而且還影響到以后的居住質量。一般來說房子修建時間久,房屋也會或多或少受損,后期也需要進行維修。誰也不想買個房子還要忍受三天一小修,五天一大修的煩惱。希望以上內容對您購買二手房判斷識別房齡應該有所幫助。

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