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選房是門技術活 首看容積率、綠化率

發布時間:2015-09-11  來源:  

     【提要】逐利是企業的本質,在市場形勢不好的情況下,為求快速回籠資金,把樓價降到地板價甚至“虧到肉里”的開發商,此后只能精打細算,降價背后或許暗藏樓盤品質打折的可能。


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     房價降了,購房者扎進樓市搶房之余,還得仔細考量各種選房要素,找到真正適合自己的、質量有保障的房子。要知道,買一套低價房,是一時賺到;買到既舒適又增值的房子,才算眼光獨到。讓我們把幾個選房關鍵告訴你。

一看硬指標:容積率、綠化率

關系居住舒適度

樓盤硬指標在期房之初就定下了,購房者選房時首先考量“容積率、綠化率、車位配比”三大要素。

容積率,是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。容積率與居住舒適度成反比,比如,獨立別墅容積率0.5以內;花園洋房或者多層,容積率約1;高層容積率集中在2.5~3.5之間。

越是高樓大廈,容積率越高,建筑和人口居住密度也就越大。對開發商來說,房子建得越多越好,而高容積率的小區勢必影響居住舒適。買房時,購房者首先要問清樓盤的容積率,這個數字讓你知道小區建筑密度有多大。

綠化率是體現小區品質的另一個重要指標。目前國家規定新建小區的綠化率不能少于30%。除地面外,樓盤其他綠化也能計算入內,綠化率這種泛泛的計算方式給開發商留下了操作空間。

業內人士告訴記者,有的開發商為了有高綠化率賣點,存在一種可能是,在屋頂上做綠化,地面覆蓋綠化面積不變,變相提高綠化率。還有一種,開發商縮小中央花園或者減少綠地面積,節省成本。

對此,業內人士的建議是,購房者跟開發商溝通,把具體綠化率寫進購房合同;或者到規劃局查圖紙,綠化面積和位置在圖紙上都有詳盡標注。

車位是當前最為關注的居住配套,小區車位配比高低影響生活的便利程度。車位配比是指小區車位總數與住宅總套數的比率!败囄慌浔雀,對收益不利!币晃粯I內人士道出現狀,車位成本8萬元/個以上,剛需盤車位價格賣不高,去化慢。高成本低收益,開發商積極性不高,剛需盤的車位配比基本貼著下限1∶0.7規劃的,即100套房子,配70個車位,造成小區“停車難”。

二看軟實力:口碑、知名度、物管

關系未來“錢途”

從二手房市場來看,品牌小區的房價漲得比同地段普通小區要快。業內人士認為,品牌開發商的樓盤品質、物業管理經過時間檢驗,被市場認可,優勢體現在二手房市場的價格上。一般來說,品牌開發商對樓盤物管有資金支持,避免了物管頻繁更替,管理混亂的情況。

三摳細節:戶型圖、空間尺寸

關系通風和日照

戶型是自住者最為關注的因素。按規定,樓書上的戶型圖,每個功能間都需標注尺寸。有的開發商怕影響營銷效果,不標注任何尺寸,僅是戶型格局的簡單勾勒。一個沒有尺寸的戶型圖,房間畫得再闊綽,對購房者都沒有實際參考意義。業內人士建議,戶型圖上的尺寸,要求開發商寫入合同。

如果購房者忽視了尺寸,逼仄程度可能超過你預期。如今開發商把90平方米戶型做到三房兩衛甚至四房作為營銷賣點,從尺度來看,居住起來未必舒適。滿足基本居住功能基礎上,購房者別一味追求多房戶型。

還有一些容易讓人忽略的細節。戶型圖上每個空間都帶窗戶,看似全明,你得仔細考究。如果窗戶是對著通風井,通風和采光效果都很差。高層樓盤中,書房、廚房和衛生間的窗戶很可能朝著通風井,書房、廚房采光不足,影響生活。

圖紙上勾勒得再美,不如樓盤現場考察來得實在。房子不好賣,準現房越來越多,對購房者來說是好事。房子內有沒有多根柱子,窗戶有多大,采光好不好,尺度感怎么樣,實地探訪最直觀了。除了方便實地考察外,準現房離交房時間短,不確定性因素小,減少購房風險。

四留證據:

關系日后維權

成本壓力下,一些開發商或許會降低樓盤品質。外立面材料變更,是開發商最能省錢的一種方式。城北某樓盤降價前,宣稱外立面全部是干掛石。降價后,該樓盤部分住宅樓外立面取消了石材,用涂料代替。

業內人士給記者算了一筆賬,干掛石材,算上鋼筋龍骨、螺絲和人工費,每平方米高達近1000元;涂料或面磚每平方米不超過400元。前者花費是后者的數倍之多,“石材改涂料”,一個普通小區能省下幾千萬。

即使開發商不敢明目張膽更換外立面,選取材料上擠出點水分來也不是不可能。以石材為例,石材花崗巖中,新疆產的卡拉麥利金比普通花崗巖貴100元~200元/平方米。石材用好用差,也相差一筆不小的費用。

小區樹種選擇上,同樣有門道。銀杏、香樟都是名貴樹種,一棵花費10萬元以上,普通的成年大樹幾千、幾萬元一棵,小樹苗一兩百元就夠了。樹木品種配比調整,可省幾百萬。

“能想到的細節最好有書面承諾!狈慨a資深律師建議,購房者盡可能把開發商口頭承諾變為書面協議寫進合同,或者在合同內注明廣告構成合同要約。另外,樓書、銷售人員承諾的影音資料都可保留,房子交付后有問題,可作為維權的依據。

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