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作為購房人 關于商品房預售資金監管你了解多少

發布時間:2019-09-10  來源:  

作為購房人 關于商品房預售資金監管你了解多少

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一、建立商品房預售款監管制度的背景和必要性!

    答:部分信譽不佳的房產開發企業在商品房預售環節中,存在一些違法、違規現象。尤為突出的是在商品房預售款使用問題上,由于缺乏對預售款使用的有效監督,暴露出了如逾期交房、無法辦理不動產權證、“爛尾樓”等現象,直接影響、損害購房人的利益,也會導致公共利益受損,擾亂房地產市場健康有序的發展,影響社會穩定。正是由于預售制度本身存在許多不可預知性,有必要制定商品房預售款的監管制度。作為重要監管手段,有利于進一步完善商品房預售制度;有利于保障當事人的合法權益;有利于防范市場風險;確保預售款?顚S,優先用于項目工程有關建設和工程款撥付,更好的促進我市房地產市場健康發展。

 

二、建立商品房預售款監管制度的法律依據是什么?

    1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定:“商品房預售所得款項,必須用于有關的工程建設”。

    2、《城市商品房預售管理辦法》(住建部令第131號)第十一條規定:“開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法,由房地產管理部門制定”。 第十四條規定:“開發企業不按規定使用商品房預售款項的,由房地產管理部門責令限期糾正,并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款”。

    3、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔20104號)、《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發〔201317號)、《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔201053號)、《住房城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》(建房〔2018128號)等文件中,針對加強商品房預售款監管工作均提出了明確要求,建立商品房預售款監管制度,完善了房地產市場的監管工作,也是促進房地產市場發展的重要措施。

 

三、市區商品房預售款監管的原則是什么?

    答:《實施細則》規定,市區商品房預售款監管遵循政府監管、專戶專存、?顚S、分類監管的原則!罢O管”是明確監管的主體;“專戶專存”是明確預售款繳存要求;“?顚S谩笔敲鞔_監管商品房預售款的用途;“分類監管”是明確商品房預售款監管實行分類監督管理。

 

四、商品房預售款監管主體是哪個部門?

    答:《實施細則》規定,徐州市住房和城鄉建設局是市區商品房預售款監管的主管部門,負責市區商品房預售款監管工作的組織實施。徐州市房產管理服務中心具體負責市區商品房預售款監管的日常工作。

 

五、市區商品房預售款監管范圍?

    答:凡在市區(不含銅山區、賈汪區,下同)申請辦理《商品房預售許可證》的商品房項目其預售款均納入監管范圍。經濟適用住房、公租房、棚改和征收安置住房等保障性住房不納入監管范圍。

 

六、商品房預售款監管期限是怎樣規定的?

    答:預售款監管期限自商品房項目取得《商品房預售許可證》之日開始,至本預售項目完成不動產首次登記完成后終止。被監管的房地產開發項目完成不動產首次登記后,購房人就可以申請辦理房屋不動產權證書,可有效的保護當事人的合法權益,更有利于防范市場風險。

 

七、納入監管的商品房預售款有哪些?

    答:納入監管的商品房預售款,是指房地產開發企業將其開發建設中的商品房在完成不動產首次登記前預售給購房人,由購房人按《商品房買賣合同》約定支付的全部房價款,包括首付款、貸款、一次性付款、分期付款等各種形式的款項。

八、《實施細則》確定了什么樣的監管模式?

    答:根據《實施細則》的規定,市區商品房預售款監管實行全程全額監控,分類監管的模式。全程是指自項目核發《商品房預售許可證》開始,至項目辦理不動產首次登記完成后終止。全額是指購房人的全部購房款。分類監管是把預售款監管分為重點監管預售款和非重點監管預售款,對其中用于保證監管項目取得不動產首次登記前所需的建筑施工、設備安裝、材料購置、配套建設等相關工程建設費用進行重點監管,除此范圍以外的是非重點監管預售款。這種模式具有監管資金適量、使用效率高、服務簡便快捷等特點。

 

九、如何確定重點監管預售款?

答:重點監管預售款的標準由工程建安費用、配套費用以及前兩項之和的20%不可預見費構成,其中精裝修房屋核算精裝修費用。工程建安費用結合建筑結構、用途等因素,依據市建設工程造價管理部門發布的商品房建筑安裝費用、配套建設費用和工程中標通知書等進行綜合測定,并定期公布調整。精裝修費用,以實際發生的,參考標準:1200/ 計算。房地產開發企業申請商品房預售款監管時,由監管機構根據監管《實施細則》要求,確定重點監管預售款額度。

 

十、開發企業申請開立專用賬戶需要注意的事項?

    答:一是,專用賬戶應當在辦理《商品房預售許可證》前開立;二是,專用賬戶應遵循一個商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則;三是,開立專用賬戶的商業銀行應事先開通監管賬戶,并對接開通商品房預售款監管系統。

 

十一、監管賬戶和專用賬戶的區別?

    答:監管賬戶是指:徐州市房產管理服務中心作為監管機構,在符合條件的商業銀行開設的用于商品房預售款歸集、撥付等監管工作的賬戶。

    專用賬戶是指:房產開發企業按照一個預售許可證對應一個賬戶的原則,在監管銀行開立賬戶,用于辦理商品房預售款歸集業務的賬戶。

 

十二、商品房預售款監管主要流程?

    答:市區商品房預售款監管流程:第一,房地產開發企業向監管機構申請商品房預售款監管;第二,由監管機構審核確定開發企業申報信息,予以開立專用賬戶;第三,監管機構、房地產開發企業和監管銀行共同簽訂《商品房預售款監管協議》;第四,房地產開發企業持《商品房預售款監管協議》辦理商品房預售許可證;第五,房地產開發企業按規定申請使用重點監管預售款和非重點監管預售款;第六,開發企業完成不動產首次登記后,可以申請撤銷預售款監管,注銷專用賬戶,并結算賬戶資金。

十三、開發企業如何申請使用重點監管預售款?

答:預售款進入監管賬戶并達到重點監管預售款標準后,房地產開發企業可以按照取得《商品房預售許可證》、單位工程結構封項、單位工程竣工驗收、工程竣工驗收備案、完成不動產首次登記。這五個節點完成節點變更業務后,依照比例申請各個節點的重點監管預售款支取。

 

十四、開發企業申請節點變更時提交哪些材料?

    答:申請第一個節點變更,開發企業已經取得《商品房預售許可證》。需要開發企業于監管系統提交《商品房預售許可證》信息,監管系統核準后自動變更節點。

    申請第二個節點變更,單位工程結構封頂后。需要提交1、單位結構建筑封頂照片電子版;2、項目進度情況調查表,由開發企業、施工單位、監理單位、設計、勘察單位共同加蓋公章;3、監管機構要對施工情況進行現場勘察。

    申請第三個節點變更,單位工程竣工驗收。需要提交1、單位建筑輪廓照片電子版;2、房屋內部照片電子版;3、單位工程竣工驗收證明書,由施工單位、監理單位、建設單位、設計單位、城建檔案管理機構共同加蓋公章;4、監管機構要對施工情況進行現場勘察。

    申請第四個節點變更,工程竣工驗收備案。提交建筑工程驗收備案相關資料。

    申請第五個節點變更,完成不動產首次登記。系統提取不動產首次登記信息。

注:特殊情況依照監管機構要求補充相關材料,如項目坐落不清晰,需要出具地名辦資料等。

 

十五、監管機構現場勘察的標準是什么?

    答:單位結構封頂監管機構現場勘察要求:1、單體建筑的上蓋屋面結構混凝土澆筑完成;房屋頂板澆灌完成或樓板鋪設完成;2、女兒墻、機房層造型屋面、花架施工完成;3、維護結構拆除完成。

    單位工程竣工驗收監管機構現場勘察要求:1、建筑、結構工程完成;2、建筑物四周兩米內場地平整、障礙物清除;3、門窗安裝工程完成;4、地面、墻面和頂棚面層施工完成;5、外墻保溫完成;6、內飾裝修完成;7、電梯安裝完成;8、門洞封堵完成;9、防水工程完成。

 

十六、按節點撥付重點監管預售款的比例是多少?

    答:第一個節點:取得預售許可證后,可使用資金額度不超過重點監管預售款的30%;第二個節點:單位工程結構封頂后,累計使用資金額度不超過重點監管預售款的60%;第三個節點:單位工程竣工驗收后,累計使用資金額度不超過重點監管預售款的80%;第四個節點:工程竣工驗收備案后,累計使用資金額度不超過重點監管預售款的90%;第五個節點:監管項目完成不動產首次登記,全額撥付剩余的重點監管預售款?偟囊笫牵簱芨侗壤侠、撥付標準量化、撥付資金額度明確,有利于開發企業申請和安排資金使用,提高資金利用效率。

 

十七、如何申請使用非重點監管預售款?

    答:預售款進入監管賬戶并達到重點監管預售款標準后,房地產開發企業可以申請提取重點監管預售款以外的資金,優先用于項目工程有關建設。

 

十八、什么條件下可以撤銷商品房預售款的監管?

    答:監管項目完成不動產首次登記后,房地產開發企業持《商品房預售款撤銷監管申請表》向監管機構申請撤銷監管和結算監管賬戶資金。

 

十九、房地產開發企業出現哪些情況,不予撥付重點監管預售款?

    答:有下列情形之一的,不予撥付重點監管預售款:申請資金超出用款額度的;未按規定將預售款全部存入監管賬戶的;提供虛假資料騙取使用預售款的;以收取其他款項為名變相逃避監管的;工程建設進度沒有達到要求的;未按《實施細則》規定將預售款相關信息傳送至監管系統的。

二十、如何加強商品房預售款監管?


    答:一是,加大商品房預售款監管工作的宣傳力度,提高購房人風險防范意識;二是,完善并提升商品房預售款監管系統,實現全程網絡化和信息化管理;三是,建立信息共享、市場監察等商品房預售款監管工作聯動機制;四是,建立監管檔案,加強對監管賬戶的管理;五是,加大對違規行為的處罰力度,對不按規定使用商品房預售款的;提供虛假資料騙取使用預售款的;以收取其他款項為名變相逃避監管的;未按規定將預售款相關信息傳送至監管系統的;其他不符合商品房預售款監管規定的。責令限期整改,整改期間暫停商品房預售和撥付預售款,拒不整改的,依法查處。

2019/9/4

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