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第一梯隊房企融資成本下降0.4% 中小房企融資成挑戰

發布時間:2019-09-06  來源:  

房企的半年報落下帷幕,但是融資難、融資貴的問題仍在持續。2019年上半年,房企融資監管趨嚴,疊加進入償債小高峰,典型房企平均融資不僅在走高,而且呈現分化的趨勢。政策監管下融資成本上行整個上半年,房地產融資經歷了先揚后抑的過程,第一季度市場仍在延續去年底高歌猛進的融資勢頭。

房企的半年報落下帷幕,但是融資難、融資貴的問題仍在持續。2019年上半年,房企融資監管趨嚴,疊加進入償債小高峰,典型房企平均融資不僅在走高,而且呈現分化的趨勢。頭部房企融資成本較低,央企性質的房企平均融資成本低。相比之下,600億-1000億規模房企融資成本較高。從趨勢來看,下半年融資問題仍將困擾著中小型房企。

政策監管下融資成本上行

整個上半年,房地產融資經歷了先揚后抑的過程,第一季度市場仍在延續去年底高歌猛進的融資勢頭。

到了4月份,隨著土地市場上高溢價地塊的不斷出現。5月17日,銀保監會發布了23號文,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資,重點申明了要對銀行、信托等金融機構對房地產行業的放款加強監管工作。

23號文也成為上半年房地產市場的融資節點。此后相關融資監管一天比一天緊,一直延結到下半年,直至9月4日,國務院常務會議上提到的專項債資金,仍在強調不得用于土地儲備和房地產相關領域。

在這樣的融資背景下,增速一直領跑的信托、ABS的貸款余額在下滑,房企從境內債轉戰到境外債。但隨后海外融資同樣受到限制,7月12日發改委發文,要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

融創中國董事會主席孫宏斌在中期業績發布會上就表示,此次融資端收緊是一個顛覆,史無前例的。由此,房企的融資成本必然走高已經成為業內的共識,而且數據也在證實這一走勢。

據新京報、億翰智庫聯合發布的《2019上半年上市房企融資成本TOP30》(簡稱《榜單》)數據顯示,2019年上半年,30家典型房企的平均融資成本5.78%,較2018年末的平均融資成本5.7%,上升0.08%。

融資成本增加,不僅出現在上半年。中原地產的數據顯示,在2015年之后,典型上市企業國內發債利率從最低約3.5%提升到6.5%。尤其是房企最高發債利率提升顯著,2018年,恒大以13.75%的利率發行美元債。2019年7月,泰禾以15%利率發行美元債,創下2019年發債利率新高。

事實上,2018年以來境外債的發債成本便一直居高不下,但是2019年,多數企業迎來償債高峰期,即使成本走高,企業也不惜代價進行發債。

業內研究機構研究中心數據顯示,2019年上半年到期債券2108億元是2018年全年到期債券的93%,大部分房企不得不再次舉債償還舊債。而2019年上半年境外發債的成本8.34%,較2018年全年上升了1.19%。

中小型房企融資成本面臨挑戰

房企融資監管政策再加碼,融資成本上行必不可免。所謂融資成本實質是資金使用者支付給資金所有者的報酬,企業每年的利息支出就是企業使用資金付出的成本。擁有較低的融資成本,可以減少財務支出,提高盈利能力,進而提高企業的市場競爭力,實現低成本融資的良性循環。

融資成本的增速變化,可以反映在過去半年里的融資成本管控能力。這也是考核企業融資能力的重要指標。

在融資收緊的困境下,房企各尋出路,然而幾家歡喜,幾家愁,上半年有的房企融資成本下降,有的則是上升。

房企規模與融資成本有著密不可分的關系。億翰智庫根據銷售規模,將30家典型房企分為1000億以上、600億-1000億和600億以下三個梯隊,2019年上半年三個梯隊房企的平均融資成本分別為5.2%、6.5%和5.8%。一梯隊較2018年末下降0.4%,二梯隊較2018年末上升0.5%,三梯隊較2018年末上升0.1%。

對一梯隊的房企而言,償債能力較強,違約的風險低,向銀行和非銀行機構的融資申請更容易獲批。

值得關注的是,第二梯隊的房企平均融資成本反而高于三梯隊的房企。對此,億翰智庫分析人士認為,在行業增速放緩的背景下,第二梯隊的房企愿意加杠桿以把握彎道超車的機會。不過,綜合來看,三梯隊房企融資難和融資貴的問題也很突出。因此,在融資收緊的背景下,中小型房企面臨著更大的挑戰。

民營房企平均融資成本為6.1%

企業性質是影響融資成本的一個重要因素。眾所周知,擁有國企和央企背景的房企,在融資渠道和融資成本上具有天然的優勢。

根據上述劃分,在一梯隊低融資成本房企中,60%都是國企或者央企性質的房企。而三梯隊較高融資成本房企中,全部是民企。從平均融資成本上看,30家典型房企中,央企性質房企的平均融資成本是4.9%,國企性質房企的平均融資成本是5.1%,民企性質房企的平均融資成本是6.1%。

而從《榜單》來看,除了中海地產、華潤置地、中國金茂等9家房企的融資成本較2018年末有所下降外,其他房企的融資成本較2018年末均有不同程度的上升或者持平。

其中,中海地產、華潤置地等具有國企央企背景,一直擁有低融資成本優勢,在融資環境比較嚴峻的背景下,融資成本進一步降低,中海地產和華潤置地的融資成本分別為4.28%和4.45%,較2018年末均下降0.02%。

從《榜單》可以看出,龍湖作為民企低融資成本的代表企業,融資成本4.56%,較2018年末上升0.01%。富力地產2019年融資成本6.48%,較2018年末上升0.74%。綠城中國和龍光地產等的融資成本與2018年末持平。

億翰智庫分析人士認為,短期內,融資持續收緊,融資成本上升,增加了房企的經營成本,以致房企的投資和開發都會受資金掣肘。房企最重要的是遵循“現金流為王”的策略,謹慎投資,加快搶收,并提高回款率。

中海美元債票息僅3.45%

在融資環境收緊、降杠桿的上半年,作為央企的中海地產管理層最為得意的是有著穩健的財務杠桿。這其中一部分原因在于其有著得天獨厚的融資渠道和融資成本優勢。

據《榜單》顯示,中海地產以4.28%的融資優本位居《2019上半年上市房企融資成本TOP30》的榜首。

在中報發會上,中海方面透露,上半年中海錄得回款增長至1041.2億港元,加權平均借貸成本4.28%保持行業內一流水平,期末可動用資金1438億港元,而凈借貸比率維持在35%的低水平。

截至6月底,中海地產土儲總建筑面積9175萬平方米,較去年底增長30.88%。與此同時,中海地產主席兼行政總裁顏建國在中報發會上表示,下半年會一如既往地按照自己的風格拿地,這樣能保證持續發展。

土地的高速增長,融資能力功不可沒。據悉,7月8日,中海成功發行港幣20億(5.5年期)及美元4.5億(10年期)雙幣種固息高級債券。其中,5.5年期20億元港幣固息債券票息為2.90%,創中資企業境外公開市場發行的最長年期港幣債券,且創同行業最低利率。而美元債券票息為3.45%,創中資房企債券發行利息成本最低。

正榮美元債票息達9.15%

在沖擊規模的推動下,很多房企的融資成本居高不下。據《榜單》顯示,作為2018年跨入“千億陣營”的房企,正榮地產以7.60%的融資成本墊底《2019上半年上市房企融資成本TOP30》。

早在8月26日,正榮地產副總裁兼財務總監陳偉健在中報發布會上表示,上半年正榮的美元債發得比較多,但總金額并不太大,只占總債務比例的24%,目前還有比較多的美元債的額度。今年的十幾億的美元債都是用來還老債,整個財務的綜合成本從7.8%降到7.6%,可能到年底會降到7%,目前還在一個可控的范圍。

據悉,上半年正榮地產實現累計合約銷售金額為586.07億元,今年的銷售目標為1300億元,正榮地產表示對這一目標的實現很有信心。

據陳偉健介紹,2019年至今,正榮在海外和境內一共融了超過130億元人民幣,其中美元債為13.1億美元,發行了第一次海外永續債2億美元。

中報顯示,截至6月底,正榮地產尚未償還銀行及其他借款總額365.75億元,擁有賬面值約為159.54億元的境內公司債券及優先票據,而截至去年年底這一數據為人民幣83.21億元。

8月19日,正榮地產集團有限公司發布公告稱,該公司擬額外發行1億美元2022年到期年息9.15%的優先票據。


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